Domande e risposte per fare chiarezza sul tema degli affitti.
Giuridicamente la questione non è semplice e le risposte non sono scontate.
E proprio per l’eccezionalità del momento, non esistono precedenti in ambito legislativo.
Finalmente l’Italia guarda alla tanto attesa “fase 2”, alla fine del lockdown, con la voglia di ricominciare e di riprendere le diverse attività lavorative e sociali.
Nonostante i numeri in calo, la situazione non si è del tutto risolta, ma
presenta ancora fragilità e criticità e continua a coinvolgere gli aspetti
finanziari ed economici del nostro Paese.
Ed è proprio su uno specifico settore della nostra economia che vorrei
riflettere e porre l’attenzione in questo articolo: il pagamento dei canoni di locazione per i contratti di immobili adibiti ad attività commerciali e di quelli ad uso residenziale.
Il fermo prolungato di quasi tutte le attività lavorative, produttive e didattiche ha avuto, e probabilmente continuerà ad avere nel prossimo futuro, ripercussioni su chi ha un contratto in essere. Sempre più persone chiedono ai proprietari delle mura, dove svolgono la propria attività o dove abitano, di poter ridurre, nella migliore delle ipotesi, il prezzo pattuito o addirittura di sospendere i pagamenti.
In questo momento le difficoltà sono tante, così come sono tanti i dubbi e le
perplessità degli inquilini e dei proprietari. Il mancato utilizzo e godimento
degli immobili commerciali, a causa dell’obbligo di contenimento, e di quelli residenziali, a causa dell’allontanamento volontario dall’appartamento (pensa ai molti studenti fuori sede che sono rientrati nelle città o nei paesi d’origine), creano disagi e controversie.
Le 3 domande più frequenti:
● il contratto può essere risolto immediatamente?
● il pagamento del canone può essere sospeso?
● Il conduttore può chiedere una riduzione del canone?
Non esiste in questa occasione una risposta univoca.
In tema di locazioni, infatti, nel nostro ordinamento giuridico non ci sono norme che consentano di sospendere o ridurre il canone di locazione e non
esiste un automatico diritto a non pagare.
Facciamo un po’ di chiarezza.
Il conduttore ha diritto di recedere dal contratto per gravi motivi dando il consueto preavviso di legge al locatore. Nulla da eccepire, ma non dobbiamo dimenticare che è tenuto comunque al pagamento dei canoni relativi al tempo del preavviso. E in questo momento di difficoltà economica, potrebbe non rappresentare l’alternativa migliore.
Volendo considerare questa opzione, tanti inquilini stanno chiedendo ai
proprietari di casa o dei negozi di non pagare l’affitto o di risolvere
immediatamente il contratto, senza tener conto del preavviso, invocando gli
artt. 1256 c.c. “impossibilità definitiva e impossibilità temporanea” e
1467 c.c. “eccessiva onerosità sopravvenuta”.
Il primo articolo afferma, infatti, che “l’obbligazione si estingue quando, per
causa non imputabile al debitore (in questo caso il conduttore), la prestazione diventa impossibile”.
Per prestazione del conduttore s’intende ovviamente il puntuale pagamento
del canone. Inoltre, se “l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento“. Quindi il conduttore potrebbe sentirsi sollevato anche in caso di ritardo del pagamento. Il secondo articolo precisa che se “la prestazione è diventata eccessivamente onerosa a causa di un avvenimento straordinario e imprevedibile, verificatosi successivamente alla sottoscrizione del contratto, il debitore può richiedere la risoluzione del contratto”.
Il locatore, chiamato a rispondere, potrebbe replicare che le misure di
contenimento imposte dal Governo non dipendono dalla sua volontà e di non essere inadempiente perché l’immobile locato, anche se chiuso, rimane
disponibile e ad uso esclusivo del conduttore. Quindi quest’ultimo non
sarebbe nella posizione di avanzare alcuna pretesa. Inoltre, proprio in risposta all’art. 1467, alcuni locatori potrebbero evitare ancora la chiusura del contratto proponendo al conduttore una riduzione del canone. Modificare, quindi, le condizioni contrattuali, per ristabilire un nuovo
equilibrio. Alternativa quest’ultima eventualmente valida anche per la
controparte.
In ogni caso, il conduttore ha l’obbligo di dimostrare in maniera oggettiva
l’impossibilità o l’eccessiva onerosità della sua prestazione. La sola difficoltà economica ha per la legge italiana carattere soggettivo e non oggettivo.
Come fare dunque a mediare tra le due opposte posizioni?
Un consiglio pratico:
Esamina di volta in volta le caratteristiche di ogni singolo contratto e delle
parti. Accertati se concretamente esista la possibilità di invocare una limitazione della prestazione o un’eccessiva onerosità. Non sappiamo ancora se i decreti governativi, emanati a causa dell’emergenza sanitaria che stiamo vivendo, possono aver determinato circostanze oggettive tali da rendere impossibile la prestazione del conduttore.
Ecco perché, tornando alle tre domande iniziali, continua a non esserci una
risposte chiara e diretta. Non esiste un “si fa così”, perché mai nella storia
degli ultimi decenni si era verificato un simile evento e la nostra
giurisprudenza non può contare su precedenti analoghi.
Ma non disperiamo! Nonostante queste considerazioni, esistono soluzioni
valide, fattibili e attuabili velocemente:
● per le sole locazioni commerciali, il conduttore può continuare a
corrispondere l’affitto per intero e gli verrà riconosciuto un credito
d’imposta, utilizzabile in compensazione, nella misura del 60%
dell’ammontare del canone di locazione, per il mese di marzo 2020.
● per le locazioni residenziali e commerciali, le parti possono liberamente
concordare una riduzione temporanea del canone e rinegoziare
modalità e termini di pagamento. In questo modo: l’impegno economico
del conduttore diventerà temporaneamente più leggero e non sarà
costretto a lasciare l’appartamento in cui abita o il locale in cui lavora; il
locatore non dovrà rinunciare totalmente al suo reddito e pagherà le
imposte sul canone effettivamente percepito.
Ricorda: al di là del codice civile, nulla vieta che i soggetti del contratto
possano accordarsi con una scrittura privata.
Credo quest’ultima rappresenti un’alternativa concreta per superare insieme questo momento di difficoltà, senza ricorrere a battaglie legali e incorrere in perdite economiche maggiori, per raggiungere, con il buon senso, un obiettivo comune.
Agente immobiliare RE/MAX e responsabile del dipartimento Affitto in Relax della RE/MAX Key House.
Passione, serietà e condivisione sono le basi che sostengono il mio lavoro quotidiano. La casa è il luogo dove sei te stesso e dove ti senti sicuro e protetto. La casa è il bene più prezioso…è dove sei felice.
Bravissima Claudia
Molto interessante e chiaro !!